¿Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona?

Una hipoteca inversa es una herramienta financiera diseñada para complementar la pensión de jubilación de personas que son propietarias de una vivienda. Al contratar una hipoteca inversa, la persona recibe una renta mensual o pagos mensuales por parte de la entidad financiera, utilizando su propiedad como garantía. Parece sencillo, pero tiene una serie de implicaciones que hay que tener claras desde el principio. De ahí la importancia de comprender que es y cómo funciona la hipoteca inversa antes de considerar si es adecuado para tus necesidades financieras.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es un producto financiero que permite a personas mayores, generalmente a partir de los 65 años, o en situación de dependencia severa, obtener liquidez a partir del valor de su vivienda. Este préstamo se diferencia de una hipoteca tradicional en la que es el banco el que paga al propietario, ya sea mediante una renta mensual, un pago global o una combinación de ambos, y no al revés. La propiedad de la vivienda no cambia de manos y el propietario puede seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento​​.

La renta que se puede obtener de una hipoteca inversa varía según el valor de la vivienda y la edad del contratante, siendo más beneficiosa cuanto mayor sea la edad al contratarla debido a que se esperan menos años de renta. 

Además, hay que saber que los intereses generados por este tipo de hipoteca se van acumulando al total adeudado, y no es necesario devolver el préstamo mientras el propietario siga vivo. Sin embargo, una vez que el propietario fallece, son los herederos los que deben decidir cómo proceder con la deuda: pueden devolver el dinero para quedarse con la propiedad, vender la vivienda para liquidar la deuda, o incluso rehipotecarla para pagar de forma gradual.

Es importante señalar que las rentas obtenidas mediante la hipoteca inversa no tributan en el IRPF, dado que se consideran disposiciones de un crédito y no rentas. Sin embargo, el seguro de rentas vitalicias asociado, que se activa cuando las rentas superan el valor tasado de la vivienda, sí está sujeto a impuestos.

¿Cómo funciona?

La clave de la hipoteca inversa radica en su flexibilidad y en cómo se liquida la deuda. El propietario no tiene que devolver el dinero mientras siga viviendo en su casa. Los intereses generados se acumulan al total adeudado, pero la deuda no se paga hasta que la propiedad se transfiere, usualmente a través de la venta de la vivienda. Este modelo ofrece una manera de complementar la pensión, incrementando los ingresos mensuales sin perder la propiedad de la vivienda.

Hay que tener en cuenta que la contratación de una hipoteca inversa conlleva ciertos gastos iniciales, como la tasación de la vivienda, que generalmente corre por cuenta del titular y puede rondar los 300€. Aunque el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados no se aplica en viviendas habituales por estar bonificado, existen otros gastos como registro, notaría y comisión de apertura deben ser considerados. Estos costes suelen ser adelantados por la entidad financiera y deducidos de la cantidad final del préstamo. Además, hay que tener en cuenta los intereses generados por el préstamo, que influirán en la cantidad que eventualmente deberán devolver los herederos.

¿Quién puede pedir una hipoteca inversa?

Las personas que pueden solicitar una hipoteca inversa son principalmente aquellas mayores de 65 años, aunque algunas entidades pueden requerir una edad mínima de 70 años. También pueden acceder a este tipo de hipoteca personas que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33%, así como aquellas que se encuentren en situación de dependencia.

En cualquier caso es importante que el solicitante sea el propietario y ocupante de la vivienda para la cual solicita la hipoteca inversa. Además, la propiedad debe estar libre de otras hipotecas o cargas sobre el inmueble. La vivienda debe ser la habitual del solicitante y su valor debe superar ciertos umbrales.

Requisitos

Para acceder a una hipoteca inversa, es esencial cumplir con una serie de condiciones que varían ligeramente entre entidades financieras, pero que en general se centran en los siguientes puntos clave:

• Edad: el solicitante debe tener más de 65 años o ser una persona con dependencia. Algunas entidades permiten acceder a este producto financiero a partir de los 70 años, ofreciendo condiciones potencialmente más favorables para los prestatarios de mayor edad.
  
• Propiedad de la vivienda: es imprescindible ser titular de una vivienda, preferiblemente libre de cargas. En casos donde aún exista una hipoteca pendiente, el monto restante se incorporará al préstamo de la hipoteca inversa, ajustando el cálculo del crédito a ofrecer.
  
• Valor de la vivienda: los bancos buscan propiedades con un alto valor de tasación, no solo para maximizar su rentabilidad, sino también para protegerse en caso de que los herederos no puedan liquidar la deuda o elijan no aceptar la herencia, dejando la propiedad al banco.

Veamos, a continuación, cómo se procede a contratar una hipoteca inversa.

Procedimiento de contratación de la hipoteca inversa

Para la contratación de la hipoteca inversa es importante seguir una serie de pasos que detallamos a continuación:

• Empieza investigando y  comparando propuestas de varias entidades bancarias y analizando en profundidad cada una de ellas. Esto te permitirá entender las diferencias entre las ofertas y elegir la que mejor se ajuste a tus necesidades.
  
• Cuando encuentres la que más te interesa, presenta la documentación requerida, tanto personal como relativa a la vivienda que servirá de garantía.
  
• A continuación, la entidad financiera procederá a verificar la solicitud y toda la documentación aportada. Seguidamente, se llevará a cabo una tasación de la vivienda por parte de un tasador independiente para establecer su valor de mercado.
  
• Para terminar, a partir de la tasación, el banco elaborará una oferta vinculante. Si esta oferta es aceptada por ti, se procederá a formalizar la hipoteca mediante la firma de una escritura ante notario.
  

Es importante destacar que las rentas obtenidas mediante la hipoteca inversa pueden configurarse de varias maneras, ya sea en una suma única o de forma periódica, temporal o vitalicia, dependiendo del acuerdo entre las partes y factores como la esperanza de vida y el valor del inmueble. Las entidades pueden requerir la entrega de una Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y una Ficha de Información Personalizada (FIPER) para garantizar transparencia y protección al cliente .

Ventajas de la hipoteca inversa

Las ventajas de la hipoteca inversa son numerosas y se centran en ofrecer soluciones financieras a personas mayores o dependientes, permitiéndoles mejorar su calidad de vida durante la jubilación sin perder la titularidad de su vivienda. Entre los beneficios más interesantes destacan los siguientes:

• Flexibilidad en el uso del dinero: no es necesario justificar en qué se va a gastar el dinero obtenido, lo que ofrece libertad para cubrir necesidades personales, desde gastos cotidianos hasta viajes o inversiones.
• Complemento a la pensión: proporciona un ingreso adicional que ayuda a mejorar la situación económica durante la jubilación, permitiendo recibir el dinero en pagos mensuales o una suma única.
• Permanencia en la vivienda: el titular puede seguir viviendo en su casa y conservar la propiedad hasta su fallecimiento, manteniendo así su hogar y calidad de vida.
• Sin necesidad de pagos mensuales: a diferencia de las hipotecas convencionales, no se requiere el pago mensual para devolver el préstamo, lo que elimina una carga financiera recurrente.
• Mejoras fiscales: cuando la vivienda es la residencia habitual, las cuotas recibidas a través de la hipoteca inversa no tributan, ofreciendo un tratamiento fiscal favorable​​.
• Reversibilidad: es posible cancelar la hipoteca inversa en cualquier momento, devolviendo el dinero prestado, y en muchos casos, sin incurrir en penalizaciones por cancelación anticipada​​.

Estas ventajas hacen de la hipoteca inversa una opción atractiva para quienes buscan una fuente de ingresos adicional durante la jubilación, sin sacrificar su hogar o calidad de vida. No obstante, hay que considerar todas las implicaciones, incluidas las desventajas y costes asociados, y asesorarse adecuadamente antes de tomar una decisión.

Renta percibida por hipoteca inversa

La renta obtenida a través de una hipoteca inversa puede variar significativamente dependiendo del valor de la vivienda, la edad del solicitante y las condiciones del mercado.  De manera general, las entidades financieras ofrecen hasta un 45% del valor de tasación de la vivienda en forma de renta, pero este porcentaje puede ser menor dependiendo de la esperanza de vida del solicitante.

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Vittalias, 30 años al servicio de la tercera edad.