Para entender qué significa usufructuario hay que distinguir la nuda propiedad, el pleno dominio y el usufructo de una vivienda. Aunque habitualmente el comprador de un inmueble adquiere el derecho de uso y disfrute de la misma, existen otras fórmulas en las operaciones de compraventa de viviendas, tal como te explicamos a continuación.
¿Qué es un usufructuario de una vivienda?
Si tienes dudas sobre qué es un usufructuario de una vivienda podrás resolverlas a lo largo de este artículo.
En primer lugar, hay que tener en cuenta que la propiedad de un inmueble se divide entre su uso y su titularidad. Esto significa que la posesión total de una vivienda se traduce en el derecho de pleno dominio, es decir, el propietario reside en el inmueble y este forma parte de su patrimonio; asimismo, podría alquilar parte o la totalidad de la propiedad.
Otra posibilidad que tiene el propietario es ceder la titularidad del inmueble. Es aquí donde aparece el término de “usufructo”, que es el derecho a disfrutar y usar un bien ajeno. El titular de este derecho es el usufructuario, mientras que el titular del dominio del bien usufructuado -en este caso, un inmueble- es el nudo propietario. El nudo propietario no podrá hacer uso del bien usufructuado mientras esté en posesión del usufructuario.
Por tanto, el usufructuario es la persona que reside en una vivienda que no es de su propiedad. A diferencia del propietario, el usufructuario no paga los gastos de la comunidad ni las derramas que se realicen en el domicilio.
El usufructo puede ser temporal o vitalicio, según el acuerdo establecido entre ambas partes. En caso de que el usufructo sea vitalicio, el usufructuario tendrá derecho a disfrutar del bien hasta la fecha de su muerte.
Por ejemplo, si una persona tiene el usufructo de un inmueble, en ningún caso podrá vender la vivienda, pues no es de su propiedad, sino que dispone del derecho de usufructo sobre la misma.
¿Dónde aparece regulada la figura de usufructuario?
El usufructo queda recogido en el Artículo 467 del Código Civil:
“El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”.
El titular del derecho es el usufructuario, mientras que el nudo propietario es el titular de la propiedad -es decir, del bien usufructuado- que no podrá hacer uso de la misma por no disponer del derecho de usufructo. El usufructuario podrá usar y disfrutar del bien usufructuado durante el tiempo que dure el usufructo. No obstante, el usufructuario no podrá disponer del bien, sino del derecho de usufructo.
En cuanto a la valoración de los derechos de usufructo, se recoge en los Artículos 49 y 51 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el artículo 10 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD):
- Usufructo temporal: se reputará proporcional al valor total de los bienes sobre que recaiga, en razón de un 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100. No se computarán las fracciones de tiempo inferiores al año, si bien el usufructo por tiempo inferior a un año se computará en el 2 por 100 del valor de los bienes.
- Usufructo vitalicio: Se estimará que el valor es igual el 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorándose el porcentaje en la proporción de un 1 por 100 por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100. (Regla práctica para el cálculo del usufructo: restar al número 89 la edad del usufructuario. El resultado de esta operación nos da el porcentaje del valor del usufructo: [(89 – edad del usufructuario) / 100]).
Asimismo, existen otros tipos de usufructo:
- Usufructos vitalicios que a su vez son temporales (Artículo 49.c) Reglamento del ISD)
- Usufructo en favor de persona jurídica (Artículo 49.d) Reglamento del ISD)
- Usufructo con condición resolutoria distinta de la vida del usufructuario (Artículo 51.7 Reglamento del ISD)
- Usufructo sucesivo (Artículo 51.5 Reglamento del ISD)
- Usufructo constituido en favor de cónyuges (Artículo 51.5 Reglamento del ISD)
¿Cuáles son los derechos y deberes del usufructuario?
Las obligaciones o deberes del usufructuario se pueden producir tanto antes de poseer el bien, como durante la vigencia y al término del usufructo.
El Artículo 491 del Código Civil establece que: «el usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado:
- A formar, con citación del propietario o de su legítimo representante, inventario de todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles.
- A prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo a esta Sección».
El inventario sirve para proteger los intereses del nudo propietario y podrá formalizarse a través de documento público o de documento privado.
No obstante, el Artículo 492 del Código Civil excluye de la obligatoriedad de prestar fianza y formar inventario a los vendedores o donantes que hayan reservado el usufructo de los bienes de los hijos, así como “al cónyuge sobreviviente respecto de la cuota legal usufructuaria si no contrajeren los padres o el cónyuge ulterior matrimonio».
Asimismo, según el Artículo 492, tanto la obligación de inventario como la de prestar fianza podrá ser objeto de dispensa por parte del propietario o del usufructuario.
Las otras dos obligaciones son:
- Conservación de la forma y la sustancia del bien: hacerse cargo de las reparaciones ordinarias que correspondan y avisar al propietario sobre la necesidad de reparaciones de tipo extraordinario y urgentes.
- Devolución del bien al nudo propietario una vez finalizado el usufructo. Cualquier contrato que haya celebrado el usufructuario se extinguirá cuando finalice el usufructo.
Estas obligaciones tienen que ver con la conservación de los bienes usufructuados y se recogen en los Artículos 497, 500, 501, 504, 511, 512 y 522 del Código Civil. Resumidamente, estas son las principales obligaciones:
- Obligación de diligencia en la conservación de las cosas usufructuadas.
- Obligación de pagar los gastos derivados de las reparaciones ordinarias de la cosa usufructuada.
- Obligación de advertir al propietario sobre la necesidad de reparaciones extraordinarias.
- Obligación de abonar las cargas y contribuciones.
- Obligación de comunicar cualquier perturbación del derecho de propiedad.
- Obligación de abonar los gastos de los pleitos sobre el usufructo.
- Obligación de entregar el bien usufructuado al nudo propietario al término del usufructo.
En cuanto a los derechos del usufructuario, según el Artículo 471 del Código Civil:
“El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado como extraño”.
Asimismo, el usufructuario también puede alquilar el bien usufructuado, obtener rentas y realizar mejoras o cambios mientras no altere la forma o sustancia del bien, tal como establece el Artículo 480 del Código Civil:
“Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola”.
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