La nuda propiedad es una solución muy interesante tanto para comprador como para vendedor. Para el comprador, porque puede acceder a una inversión que le convierte en propietario de la vivienda, aunque no tenga derecho a su uso hasta el final del usufructo, y porque va a encontrar una rentabilidad muy importante a medio plazo. Para el vendedor, porque recibirá una importante inyección económica al vender su casa y, pese a ello, en su condición de usufructuario podrá seguir disfrutando de ella.

Ahora bien, es fácil que en el proceso surjan dudas sobre aspectos relacionados con esta solución. Una de las más habituales es esta: ¿se puede vender una nuda propiedad con usufructo vitalicio?

¿Qué es el usufructo de una casa y por qué es importante al vender la vivienda?

El usufructo de una vivienda es el derecho a usar y disfrutar de un inmueble perteneciente a otro sin alterar su esencia o estructura. Este concepto es clave al considerar la venta de una nuda propiedad con usufructo vitalicio.

En tales situaciones, el propietario legal del inmueble es conocido como el «nudo propietario». Este, a pesar de ser el dueño, no tiene derecho a usar la vivienda hasta que finalice el usufructo, cuya duración se establece según las leyes aplicables.

El «usufructuario», por otro lado, es quien posee el derecho de uso y disfrute de la vivienda. Generalmente, en el caso de una casa, el usufructuario se limita a habitar y disfrutar del inmueble. Sin embargo, en situaciones específicas y bajo acuerdos particulares, los derechos del usufructuario pueden extenderse. Por ejemplo, en el caso de un terreno rural, el usufructuario podría tener el derecho a beneficiarse de los productos cultivados en el terreno, así como de cualquier rentabilidad generada.

Además, el usufructuario tiene ciertas obligaciones. Entre las más destacadas se encuentra el mantenimiento de la vivienda en buen estado. Al concluir el usufructo, la vivienda debe estar en condiciones adecuadas para que el nudo propietario pueda disponer de ella según sus intereses, ya sea para su uso personal o para obtener rentabilidad.

La cuestión es que la comprensión del usufructo es esencial para entender la posibilidad de vender una vivienda en usufructo. Esta opción está ganando popularidad debido a las ventajas que ofrece tanto para el usufructuario como para el nudo propietario. 

Antes de ver si se puede vender una propiedad en usufructo, vamos a aclarar cómo se obtiene el usufructo vitalicio de una vivienda.

¿Cómo se obtiene el usufructo de una vivienda?

Como hemos visto, el usufructo de una vivienda es el derecho de disfrutar y utilizar una propiedad, ya sea propia o de un tercero, sin ser el propietario de la misma.

Este derecho puede obtenerse de diversas maneras. Por un lado, el usufructo de una vivienda puede obtenerse por herencia, es decir, cuando el propietario de la vivienda fallece y deja el usufructo de la misma a un heredero. También puede obtenerse por medio de una donación, en la cual el propietario de la vivienda decide ceder el usufructo de la propiedad a una persona específica.

Otra forma de obtener el usufructo de una vivienda es por un acuerdo entre las partes involucradas, en el cual se establecen las condiciones y términos del usufructo. Finalmente, el usufructo de una vivienda puede obtenerse por medio de una sentencia judicial, en la que un juez dictamine que determinada persona tenga el derecho de usufructuar la vivienda.

En todos los casos, es importante contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad y herencias para asegurarse de que el proceso se lleve a cabo de manera legal y sin complicaciones.

¿Se puede vender una vivienda en usufructo?

La respuesta corta es sí, es posible vender la nuda propiedad de una vivienda incluso cuando está sujeta a un usufructo vitalicio. Sin embargo, es absolutamente necesario tener claro que el poseedor del usufructo vitalicio seguirá teniendo derecho a él.

Cuando se vende una vivienda en estas condiciones, el comprador adquiere lo que se conoce como la «nuda propiedad». Esto significa que se convierte en el propietario legal del inmueble, pero con una limitación importante: no podrá hacer uso de la vivienda hasta que finalice el usufructo. En el caso del usufructo vitalicio, esto ocurre normalmente cuando fallece el usufructuario.

En este punto, hay varios aspectos clave que hay que considerar. Para empezar, el nudo propietario no puede utilizar la vivienda ni exigir al usufructuario que la desaloje hasta que termine el usufructo. El usufructuario, por su parte, mantiene su derecho a vivir o utilizar la propiedad hasta su fallecimiento o hasta el término acordado en el caso de usufructos temporales.

Por otra parte, la venta de la nuda propiedad puede tener implicaciones fiscales tanto para el vendedor como para el comprador. Por ejemplo, el nudo propietario podría tener que pagar ciertos impuestos relacionados con la propiedad, aunque no la esté utilizando.

Otra cuestión clave es que el valor de venta de una nuda propiedad suele ser menor al de la propiedad completa debido a la limitación del derecho de uso. Además, esta operación debe formalizarse mediante un contrato de compraventa y debe ser registrada legalmente, preferiblemente con la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario.

En cualquier caso, la venta de una vivienda con usufructo vitalicio es una operación compleja que requiere una cuidadosa consideración de las implicaciones legales y fiscales. Es una opción que puede ser ventajosa tanto para el vendedor como para el comprador, pero siempre es recomendable buscar asesoramiento experto para garantizar que todas las partes comprendan plenamente sus derechos y obligaciones.

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Modalidades de venta de la nuda propiedad y del usufructo de la vivienda

Existen diversas modalidades de venta tanto de la nuda propiedad como del usufructo de una vivienda que ofrecen flexibilidad y opciones tanto para el vendedor como para el comprador, según sus intereses y necesidades.

Venta de la nuda propiedad y del usufructo tras un acuerdo entre las partes

Sin duda se trata de la fórmula más sencilla, ya que parte de una decisión conjunta tanto del nudo propietario como del usufructuario. Por los motivos que sean uno y otro deciden vender sus respectivos derechos y, por lo tanto, el pleno dominio de la vivienda.

Según esta fórmula, el nudo propietario recibirá un dinero acorde con el valor de la nuda propiedad de la vivienda. Por su parte, el usufructuario conseguirá el dinero correspondiente al valor del usufructo y dejará de tener derecho al uso y disfrute de la vivienda, que pasará a estar en posesión del comprador que ha adquirido el pleno dominio de la vivienda.

Venta de la nuda propiedad manteniendo el usufructo

Es una fórmula cada vez más habitual y que supone que solo se vende la propiedad, pero no el derecho de usar la vivienda. Esto se puede dar cuando el legítimo propietario decide recibir un dinero que le da la tranquilidad de vivir el resto de su vida sin estrecheces económicas a cambio de la nuda propiedad, pero manteniendo el derecho a vivir en la vivienda hasta su fallecimiento. Si ese es tu caso y estás pensando en vender en nuda propiedad tu residencia, en Vittalias te facilitamos toda la información que necesites y ayudamos en todas las gestiones.

No pierdas de vista que también se puede dar la posibilidad de que sea el nudo propietario quien desee vender su derecho de nuda propiedad. Puede hacerlo, pero teniendo en cuenta que el usufructo que se haya firmado se mantendrá con el nuevo propietario hasta su extinción.

Venta del usufructo

En este caso es el usufructuario el que decide, por el motivo que sea, vender su derecho a usar y disfrutar de la vivienda. Lo más habitual en estas situaciones es que la venta se haga al nudo propietario, que adquiere así el pleno dominio sobre la vivienda.

Aunque es más extraño, también puede ocurrir que se venda el usufructo a una tercera persona. En este caso, el usufructo del comprador solo durará hasta que se extinga el periodo negociado por el anterior usufructuario. Es decir, en caso de que el usufructo se considerara extinguido con el fallecimiento del usufructuario que ha vendido su derecho de uso y disfrute, cuando este muera el nuevo usufructuario dejará de poder disfrutar del uso de la vivienda.

Proceso de venta de una nuda propiedad con usufructo vitalicio

El proceso de venta de una nuda propiedad con usufructo vitalicio implica varios pasos importantes.  Los vemos a continuación:

1. Tasación del inmueble. El primer paso es determinar el valor de mercado del inmueble. Esto se hace a través de una tasación por parte de un profesional. El valor del usufructo dependerá de la edad del usufructuario, ya que cuanto mayor sea, más corta se presume que será la duración del usufructo y, por tanto, mayor será la parte proporcional del valor total que corresponde a la nuda propiedad.
2. Acuerdo entre las partes. Las condiciones de la venta se negocian entre el vendedor (usufructuario) y el comprador (futuro nudo propietario). Se acuerda el precio de venta de la nuda propiedad, teniendo en cuenta que el usufructuario seguirá viviendo en la propiedad hasta su fallecimiento.
3. Contrato de compraventa. Una vez acordado el precio y las condiciones, se formaliza la operación mediante un contrato de compraventa. Este contrato se debe firmar ante notario y reflejará todos los términos del acuerdo, incluyendo la reserva del usufructo vitalicio.
4.  Inscripción en el Registro de la Propiedad. Tras la firma en notaría, el contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto otorga seguridad jurídica a la operación y hace pública la existencia de un derecho de usufructo sobre la nuda propiedad.
5. Pago de impuestos. La venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio está sujeta a impuestos. El vendedor podría tener que pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), mientras que el comprador deberá hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Además, el usufructuario seguirá siendo responsable del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
6. Obligaciones de las partes. El usufructuario tiene el deber de mantener el inmueble en buen estado, no pudiendo realizar actos que disminuyan el valor de la propiedad. Por otro lado, el nudo propietario no puede interferir en el uso y disfrute del usufructuario.
7. Extinción del usufructo. El derecho de usufructo se extingue con la muerte del usufructuario. En este momento, el nudo propietario adquiere la plenitud de la propiedad y puede disponer libremente del inmueble.

Es importante destacar que en este tipo de operaciones es recomendable contar con el asesoramiento de profesionales en derecho inmobiliario y fiscal para asegurarse de que se cumplan todas las obligaciones legales y fiscales, y para que se protejan adecuadamente los intereses de ambas partes.

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La respuesta es sí: se puede vender la nuda propiedad con usufructo vitalicio. Sin embargo, es absolutamente necesario tener claro que el poseedor del usufructo vitalicio seguirá teniendo derecho a él.